央行 降息(央行降息对房贷有什么影响吗？)

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8月20日，市场预期已久的市场报价利率形成机制（LPR）终于落地。从20日公布的利率看，确实起到了“降息”的效果：1年期LPR4.25%，较基准利率下降10个基点，5年期以上LPR4.85%，较基准下降5个基点。对于房地产行业人士而言，最关心的莫过于，这次“类降息”对楼市的影响究竟几何？

仔细研读这次LPR新规的内容，以及近1年以来楼市走势特征看，个人有如下几个观点：

首先，这次新政主要在于加速推进“利率并轨”，提振实体经济，并非针对房地产。

“利率双轨制”已被市场诟病已久，此次新政出台是大势所趋。但是政策出台的时机和内容，还是值得玩味。LPR并非是新事物，早在2013年就已经推出，但是几乎未曾起到实际引导市场利率的功能，反而作为参考贷款基准利率的“影子利率”。我们似乎可以把它理解为一项“伏笔”，等待合适的时机才拿出来作为弹药。

此前的LPR以贷款基础利率为参考

那么，为何现在是合适的时机呢？主要原因有二：外患和内忧。外患，在于中美贸易战仍在升级，而美国经济面依然较为强劲，却启动了降息，中国不得不通过同步降息或汇率贬值以对冲外部风险；内忧，在于中国经济基础相对美国依然明显薄弱，制造业受到贸易竞争的冲击更大，而制造业的转型升级尚处于关键阶段，财政和货币刺激政策双管齐下，是不得不采取的手段了。而目前国内的通胀水平和利率水平仍在较为合理的水平，放宽银根的时机，没有大偏差。

如此复盘今年以来的楼市政策，就有章可循。与其说，今年以来轮番轰炸的地产金融收紧，是打压楼市，不如说，是为这次“发大招”，以及后续可能连续“出招”做铺垫。如果不是今年上半年的土地市场突然火爆，可能LPR早就出台。为了不重蹈覆辙，重犯2008-2009年金融危机大放水的错误，这次的政策布局，早早先把房地产按住，等到土地市场控制住了，房地产金融增速也稳定了，就启动降息。所以，这次的货币政策宽松，以及中央反复强调的“不把房地产作为短期刺激经济的手段”、“房贷利率不降低”，都不是真正针对房地产的，而是起到打预防针的作用。

其次，房地产金融政策以“稳”为主，而非打压；严格抑制楼市过热，更加重视房地产的托底功能。

房地产行业，对我国经济的影响，是无法来正面强调——担心提高市场预期而产生刺激影响——却是实实在在的中流砥柱的地位。第一，房地产行业是实体经济的重要组成部分，不仅它本身属于制造业范围，而且它所带动的上下游产业——矿业、机械制造、原材料、家电家具、室内装饰等——都是构成我国GDP的重要部分；第二，房地产行业在金融领域的地位，也是无可取代的。因为，金融是负债驱动的行业，金融机构产生增加值的方式，就是房贷给企业或居民，然后存回银行。而房地产行业，在过去贡献了接近一半的信用派生行为，一旦房地产需求不振，或者行政性地控制房地产金融规模，那么金融机构就会面临无法向外放贷的问题，造成信用萎缩，即货币丧失了造血功能，撼动货币政策的基础。这不是中央愿意看到的。

这次的LPR新政，其实主要目的是提高货币“输血”功能，即“修水渠”而非放水。因此，今年以来的政策，看似在收紧，其实对房地产而言是中性的。这些政策的指导原则，是“稳楼市”，加固房地产对经济的托底和“稳定器”的作用。

政府不愿意看到房地产行业垮掉，也不愿意看到房企资金链断裂的一项证据是，今年以来，对房企的债权融资和信托融资都严格收紧，上半年该两项融资规模都冲高回落，唯有银行的开发贷款和个人按揭贷款规模依然高位，且保持较高的增速。政策的意图非常明显，有保有压，当前出现风险苗头的融资项目——房地产信托（层层嵌套杠杆，风险大）、ABS（基础资产质量较差，风险大）、海外债（利率过高，提高整体融资利成本，不利于企业降成本）——严厉抑制，安全范围内的开发贷和个人按揭业务，还是重点扶持，保持行业增速不下行。

第三，当前政策环境，对较依赖直接融资的中小房企，影响较大；对品牌房企则影响较小。

从政策意图和实施手段来看，当前的房地产政策，对那些依赖直接融资（公司债、房地产信托）程度较高的中小房企，负面影响较大，甚至危及资金链。而对于品牌房企，收紧政策反而可能是利好，因为第一政策对其无伤，依然可以从银行或者公开市场获取成本较低的贷款，第二，这些品牌房企，可以找到“弱肉强食”的机会，通过并购项目和收购公司股份，来扩大自身规模。典型的例子是，融创和世茂，今年以来重金收并购。

已经是负债率行业第一的融创，今年不畏中央政策当头央行 降息，继续一贯激进收购风格，2019年上半年以来发起至少200亿元的收并购规模。

世茂，今年以来先后完成了对泰禾、明发、万通、粤泰等十多个项目的并购，通过并购方式成交的项目已有15宗，累计斥资近200亿元。

这些房企收购的项目，多是面临资金压力的公司转让项目，如泰禾集团因债务压力共计向世茂出售了7个地产项目，回笼资金超77亿元。弘阳收购新城旗下两项目公司股权。

第四，此次新政不会带来正面的楼市利好，却是对中央监控资金传导能力的一次考验。

总而言之，这次LPR新政，虽然是一次降息，但是对楼市不会是正面的利好，反而是对中央的监管能力的考验。因为资金通过各种渠道流入房地产，是老大难的问题，才有今年央行三令五申，“严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”（央行北京银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会）、“表内外资金直接或变相用于土地出让金融资”（银保监会23号文）。可是资本的逐利性央行 降息，以及银行贷款经营业绩压力下，资金的流动很难划清界限。届时，中央如何进行资金的“精准滴灌”，就拭目以待了。

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